良くある質問

不動産を取得した場合、どんな税金がかかる?

 印紙税(国税)
売買契約を結ぶときには、契約書を作成しますが、この時にかかるのが印紙税です。
契約書の記載金額によって印紙税が異なります。

500万円~1,000万円以下 5,000円(印紙税)
1,000万円超~5,000万円以下 10,000円(印紙税)
5,000万円超~1億円以下 30,000円(印紙税)

※注意:平成26年4月1日~平成30年3月31日までに作成される契約書の税額です。

 登録免許税(国税)
土地や住宅を取得すると、自分の権利を明らかにする為に、登記をしますが
この時にかかるのが、登録免許税です。

 この税金の計算は、次の計算式によります。
不動産の評価額(固定資産税の評価額)×税率=税額

所有権の保存登記 0.4%(税率)
所有権の移転登記
相続の場合 0.4%(税率)
贈与の場合 2%(税率)
売買の場合 2%(税率)
抵当権の設定登記の場合 0.4%(税率)
 不動産取得税(地方税)
土地や住宅を買ったり、住宅を新築・増改築した時は、不動産取得税の対象になります。

 この税金の計算は、次の計算式によります。
不動産の価額(固定資産税の評価額)×税率=税額
不動産取得税の本則の税率は4%ですが、下記のように軽減されます。

住宅関係(土地) 3%
住宅関係(建物) 3%
店舗関係(土地) 3%
店舗関係(建物) 4%

※平成30年3月31日までの税率です。

 贈与税(国税)
住宅を取得する際に、親や親戚の人等から資金の贈与を受けた時には、贈与税の対象になります。

★年間110万円の贈与については、基礎控除(非課税)

 暦年課税制度における贈与税は、次の計算式になります。
年間に贈与を受けた価格合計-基礎控除110万円×税率=税額
※年間(1月1日~12月31日迄)

~平成27年以降の贈与~
20歳で以上で直系尊属から贈与を受けた場合

贈与額 税率 控除額
200万円以下 10% 0円
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1.000万円以下 30% 90万円
1.500万円以下 40% 190万円
3.000万円以下 45% 265万円
4.500万円以下 50% 415万円
4.500万円超 55% 640万円

 住宅取得資金贈与の非課税特例について
20歳以上の直系尊属である者(父母や祖父母)から受ける自らの住居用家屋の取得に充てる為の金銭贈与については、下記の金額まで贈与税が課されません。

平成28年1月~平成28年9月 700万円(消費税8%の場合)
1.200万円(消費税10%の場合)
平成28年10月~平成29年9月 700万円(消費税8%の場合)
1.200万円(消費税10%の場合)
平成29年10月~平成30年9月 500万円(消費税8%の場合)
1.000万円(消費税10%の場合)
【計算例】
沖縄県豊見城市に住むAさん(32歳)は平成28年に住宅を3.500万円で購入する為、
父親より1.500万円の贈与を受けました。
① 1.500万円-700万円=800万円
② (800万円-110万円)×30%-90万円=117万円(贈与税)
 相続税(国税)
人が亡くなったときに、その亡くなった人(被相続人)から財産の移転を受けた場合にかかる税金です。
相続や遺贈によって、土地や住宅などの財産を取得した時には、相続税の対象となります。

この相続税は、相続や遺贈(遺言)によって取得した個人に対して課されるものですが、その財産の課税価格の総額が遺産に係る基礎控除額以下であれば課税されません。

~平成27年1月1日以降の相続または遺贈~

課税価格 税率 控除額
1.000万円以下 10% 0円
3.000万円以下 15% 50万円
5.000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1.700万円
3億円以下 45% 2.700万円
【計算例】
課税遺産総額が、1億円の場合で計算した場合(妻+子供2名)


1億円×½=5.000万円×20%(税率)-200万円(控除額)=800万円(相続税)

長男
1億円×¼=2.500万円×15%(税率)-50万円(控除額)=325万円(相続税)

長女
1億円×¼=2.500万円×15%(税率)-50万円(控除額)=325万円(相続税)

妻(800万円)+長男(325万円)+長女(325万円)=1.450万円(相続税総額)

 相続税の総額が1.450万円の場合(各人の相続税額)
配偶者は法定相続分に対する税額控除があります。
配偶者の取得した遺産総額が1億6.000万円に満たない場合は相続税は0円なります。


1.450万円×½=725万円→△725万円=0円(相続税支払い額)

長男
1.450万円×¼=362万5千円(相続税支払い額)

長女
1.450万円×¼=362万5千円(相続税支払い額)

 国定資産税(地方税)
この税金は、土地家屋を持っているとかかってくる税金で、持っている間毎年かかってくるというのが特徴です。
税金を納める人は、毎年1月1日(これを賦課期日といいます)現在、各市区町村に備え付けられた固定資産税台帳にその土地・家屋の所有者として登録されます。

 固定資産税の計算式は次の通りです。
固定資産税評価額(課税評価額)×1.4%(標準税率)=固定資産税
標準税率は1.4%ですが、市町村などによって税率を定められますので、異なる場合があります。

【計算例】
土地の固定資産税=課税標準1.563.000円×税率1.4%=2万1882円となります

家屋の場合は、常に評価額が課税標準になります。
課税標準(評価額)660万円×税率1.4%=固定資産税9万2400円となります。

新築の場合には120㎡相当分までの居住部分には固定資産税額が2分の1となる軽減処置が設けられていますので、
固定資産税額9万2400円×½=4万6200円となります。
※この新築の場合の軽減期間は3年度間です。4年度目からは本来の税額で課税されます。

物件探しについて良い情報はないですか?

 まずは計画の見直し
『物件を探していますが、良い情報はありませんか?』と、よくお問い合わせがあります。

通常では、家を建てるので、持ち土地でない方は、物件を探し土地の取得をします。
でないと家が、もちろん建てれません…

しかし、資金計画をしっかりおこなわずに、良い物件を見つけ土地から購入して本当に大丈夫なんでしょうか?

自己資金が、たくさんある方は良いと思いますが、ほぼ住宅ローンで借り入れで計画する方は、失敗する可能性があり危険です。

 4つのステップで見直そう
アドバイスとして、物件探しをする前に次の順番で計画を見直してみてください。

ステップ1
まずは、住宅ローンの相談を希望とする借入先でおこない仮審査をしてください。
※目安は、年収の7~8倍といわれていますが、借入先で異なります。

【計算例】
夫の年収350万円と妻の年収250万円の場合
夫婦の年収を収入合算すると、600万円になります。

年収600万円×7~8倍=4.200万円~4.800万円(借入可能額)

ステップ2
次に、建てたい家を住宅会社で打ち合わせをし建築費(総額)の見積書をとります。

【設計費・建築費[電気/水道/キッチン等/外構工事含む]・パイル工事費】
建物の面積で異なりますが、
平均の建築費総額は、2.000万円~2.500万円になります。

ステップ3
別途諸経費を概算で把握する事も大事です。
建築費と、土地代金以外に諸経費が、かかる事はご存知でしたか?

【登記費用・保証料・火災保険料・仲介手数料・つなぎ資金等】
平均的な諸経費の目安
【合計金額150万円~250万円】

ステップ4
1・2・3の概算を出して物件を探します借入額が4.200万円の場合で計算してみましょう。

4.200万円-建築総額費2.500万円=1.700万円(残金)
1.700万円-250万円(諸経費)=1.450万円(土地代金)

※1.450万円以内で、土地の取得をしないと資金計画が崩れていきます。

 物件の希望と、予算のバランスを考えて探す(理想と現実の見直し)

~良くある希望の声~

  1. 慣れ親しんだ今の自宅の近く
  2. 実家の近く
  3. 通学に便利な場所(もしくは現在通っている学校区域内)
  4. 通勤に便利
  5. 立地や環境が良い
  6. スーパーが近くで買い物が便利
  7. 駅やバス停が、近く
  8. 道路が広く地形が良い
  9. 敷地面積は50坪以上は欲しい

等々、希望はたくさんそれぞれあると思います…
【ステップ4】の、1.450万円が予算の場合
希望敷地面積50坪であれば、坪単価29万円以内の物件を取得しなければなりません。

各エリアには相場があり、坪単価の相場が40万円の場所で29万円の物件を探しても
物件の取得は厳しいと思われます。

その場合は、

  1. 希望面積を小さくする
  2. 建物をローコスト住宅に変更する
  3. 坪単価29万円(相場)のエリアにする

 土地代予算1.450万円以内で取得できたとしても

注意点
土地代金1.300万円で物件を取得しても地形に高低差があった場合、擁壁工事で300万円かかってしまえば
土地代1.300万円+擁壁工事300万円-土地代予算1.450万円=200万円
200万円の予算オーバーになってしまいます

建物のRC造住宅のメリットとデメリットを教えて下さい

 メリット

 耐震性に優れている
RC造住宅は、基本的にコンクリートで造られた6面体となるモノコック構造です。
モノコック構造は、さまざまな外力がこうぞうの一点に集中せず、建物の『面』全体に分散し
バランスよく受け止めることで、高い強度を実現します。

これに対し、木造や鉄骨の柱・梁により構成される『軸組み構造』は構造部材を『点』で
結合する為、外部からの荷重が結合点に集中してしまいます。
過去の多くの大地震でも一番被害の少なかった建物がRC造住宅です。

 断熱・気密性に優れている
コンクリート躯体は隙間が少なく気密性が非常に高く、発砲断熱材などの断熱材を
用いられたRC住宅は、床や天井付近などの温度差が少ないのが特徴です。
断熱性や気密性の高さは、冷暖房の効率に直結する為、非常に高い省エネ効果が期待できます。
 遮音性能が高い
RC住宅は、外部の音エネルギーをコンクリートが遮断する為、遮音性が非常に高くなります。
180㎜厚のコンクリートは透過損失-50㏈以上の性能を持ちます。
これは交通量の多い道路(80㏈)でも、室内への音エネルギーの侵入を遮断するので
室内は、深夜の住宅街の静けさ(30㏈)となります。
RC造は、床もコンクリートなので、上下階の音も遮音します。
 耐火性に優れている
RC造住宅の主な材料であるコンクリートは不燃材料です。
つまり家全体が耐火構造と言えるのです。
1000℃の炎に1~2時間さらされても燃えず強度も落ちないことから
特に家の密集した都市部では防災の面からも有利です。
※これを証明するデータとして、火災保険率が低いことが挙げられています
(木造住宅の約3分の1の金額に収まります)
 自由にデザインし大空間が可能
木造と鉄骨と異なり形状を自由に作れるのがコンクリートの家です。
まるで、スパッと切り落としたような壁面はRC造の家だから表現できるデザインです。
また、RC住宅は、木造住宅では難しい大空間が可能です。
何十帖もあるリビングやビルトインガレージなど
柱だけで支えるのではなく、コンクリートの壁面で建物全体を支える造りの為
この広い空間が、実現できるのです。

 デメリット

 建築費用が高い
RC造住宅は、木造住宅の建築費用に比べると、高くなってしまいます。
RC造住宅を建てたいとお考えの方の多くが、価格的な問題で諦めてしまうのではないでしょうか?
 重量が重い
RC造住宅の重量は、コンクリートや鉄筋などの材料を使うため、非常に重くなります。
建物重量が重いので、強固な地盤が必要となります。
その為、土地によっては地盤の改良やパイル工事が必要となってしまいます。
 結露が発生しやすい
RC造住宅は高気密性住宅です。
その為、結露などが発生しやすくなってしまいます。
24時間の換気システムなど、適切な換気システムを導入する事で、
結露問題は解消されます。
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